抵债不动产过户“卖方税”之困,何解?

无助，无解，无果！

不动产法拍过户的“卖方税”，抵债过户的“卖方税”，因为卖方不缴、找不着人、没钱缴等非正常原因，卖方不履行其法定纳税义务，久拖未决者众；而通过司法程序取得的一方又不想也不能轻易“做好事”（当然这个做好事可是真金白银，甚至会达数千万之巨），此时可就难倒英雄汉！哪怕是再知名、再有规模的金融机构，要想顺利且在无额外成本的情形下取得抵债不动产的产权证，就算拿着司法裁判文书，但在“先税后证”的征管模式下，“税”是绕不过去的槛！

难也，何解？

幸者，在部分地区，对于法拍事项，法院与税务机关达成了一些协同处理的规范或口径，即对于转让过程当中发生的相应税费（还可能包括一些旧时欠缴的税费），法院可由拍卖款中先行扣除，余额再进行偿还，有一些情形下，所余“银两不多了”！但很多的地方还没有这么清晰的协作要求。除了法拍，当在流拍情形下债权人选择以不动产来抵债之时，由于没有钱的流动，扣税是没法操作的，此时可就很犯难了。权利人“到嘴的肉就是吃不到”，尽管实控在自己手中，但过户不了，变现不了，确实是痛点、难点。

小编与我们大力法税办公室的专家、伙伴，结合我们处理的此类案例，一起研讨了这个事项。

一、虽百家争鸣，往往存在“光打雷不下雨”的情形

数年来，小编持续观察、收集与分析了比较多的相关文章、案例，即在什么情形下，可以不需要承担“卖方税”并能顺利过户呢？政策、口径、实务，司法意见、税务答复、专家分析，五花八门，往往独掌难鸣。小编曾协助某金融机构处理过法拍、抵债不动产的过户登记及其处置业务，当然，个中辛苦确实比较大、问题比较多、时间比较长。但若经过努力，能够协助金融机构合规地、有效地推进、解决此难题，确实是需要法律思维、征管要求、策略方法，而且要以换位思考来统筹考虑、解决的。

例如湖南省《关于进一步优化不动产司法拍卖涉税事项办理的意见》（湘税发〔2021〕54号）提出来这样的协同意见：

（四）不动产拍卖税费信息公示。人民法院应在拍卖公告中公示不动产拍卖产权转移可能产生的税费及承担方式，具体包括应缴税（费）金额和计算方式、法定纳税（费）义务人、缴纳期限等信息。交易双方应按照税收法律法规规定缴纳相关税费，被执行人缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税费，买受人缴纳契税、印花税等税费。人民法院应落实税法关于由相应主体依法承担税费的规定，不得在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好维护各方当事人合法权益。

（五）不动产拍卖税费缴纳。人民法院在拍卖、变卖不动产成交或者依法裁定以物抵债后，应当向不动产所在地主管税务机关出具《不动产处置成交告知书》，主管税务机关根据不动产成交价格或以物抵债价格计算确定本次处置应缴税（费）金额，并在7个工作日内向人民法院出具《协助征收税费函》，涉及土地增值税清算等特殊情况的，可以延长至15个工作日。

不动产拍卖环节的税费应在办理过户手续前依法缴纳，人民法院应在拍卖款中扣除被执行人应承担的税费并缴入税务机关指定账户，买受人应向税务机关申报缴纳其承担的税费。

不动产司法拍卖流拍后，申请执行人或者其他执行债权人接受不动产抵债的，视同买受人，被执行人视同出卖方，交易税费由买卖双方依法各自负担。

上述意见，确实解决了日常业务当中的一些争议事项，也明确了税务机关与法院之间的责任关系，不是简单地各管一摊，互不往来，让买受人夹在中间“彷徨”。这里面也有提到，若有买受人承担税费的情形，买受人也要积极去缴纳，但前提是税务机关得明确出来有多少税费，这样买受人才知道自己总的“买价”，知道生意值得不值得做。但现实当中，有时税费是算不清楚的，比如债务人是房开企业时，它的土地增值税，是按预缴来还是清算结果来，如果按清算结果来，可能还远远不能算出来，也算不明白，更难落实到某套或某些房产上。所以，理论上、条款上是清楚的，但实际操作当中却是复杂的，多样的。

二、买受方（债权方）承担税费是民事之约还是行政规范

我们发现，一些涉及法拍房“包税”争议的事项，包括当事人之间发生的，也有当事人与税务机关之间发生的，首先可以确定的是，纳税人与纳税义务是法定的，但谁来缴税却是“不法定”的，此时是应收尽收。若是买受人替纳税人缴了税，再去退，又有相应的理由可以不受理，所以，买受人其实也挺不容易的。

一般认为，拍卖公告中声明的买受人承担所有税费（甚至纳税人历史上的欠税、水电之类的）均要求买受人承担，这水可就深了，很多人掉坑里就是对这句话的理解不深，以为抢了个宝，结果得不偿失，还欲哭无泪。

有人提出来：“当债务人是个人时，买受人是不是有扣缴个税的法定义务？”理论上是有，但这里并不必然，当法院收到的法拍款项，法院直接向债权人转交，而不是向债务人支付，这里的法定扣缴义务并不确定。不能认为，约定了包税，就视同已扣未缴的情形了，可不是这样：完全属于扣缴义务人书面承诺代纳税人支付税款的，应当认定扣缴义务人“已扣、已收税款”，这里的观点是最高人民法院的一个解释意见，还不足以作为行政执法的依据。至于在拍卖公告当中的“约定承担税费”，尽管是在司法程序当中发生的事项，但这不是一种司法判定或认定，而是一项民事经济关系才是。

三、抵债不动产的过户问题，比法拍更难处理

当不动产法拍成交了，还有钱的流转，有机会扣下来税费，税务机关征税是有优先权的。此时，有的律师可能认为：“被拍卖的不动产抵押在前，债权人有优先受偿权。”此时我们可以这样认为，在过程当中发生税费，是过程实现的成本费用，而之前债务人的欠税，比如房产税、土地使用税、企业所得税等，并不具有优先受偿权，这一点，是可以充分考虑的。小编也曾处理过类似的案例。

当不动产法拍流拍之后，债权人选择了抵债处理时，有人认为：“法拍公告中的包税费约定自动会延续到抵债事项中！”所以债权人应继续承担对方的税费，这个理解有点“唬人”，所以这里会产生两种方向，一是查阅原来的法拍公告是如何说的；二是这是一个新的、独立的事项。

但无论如何，在“先税后证”的征管模式下，不管你是什么方向，没有完税就不给办理过户，买受方的契税与印花税不够！那么，这里先要解决能不能缴的问题，再来考虑过不过的问题。

有一句话说得好：“道路是曲折的，前途是光明的！”