个人出租住房涉及哪些税种

个人出租住房涉及增值税、房产税、个人所得税和印花税。

一、增值税

个人出租住房适用5%征收率征收增值税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九）项第6目规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”

月租金收入低于一定金额免征增值税。自 2014年10月1日起，《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（2014年第57号）第一条规定，增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（按季纳税销售额不超过9万元）免征增值税。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）第六条第（十三）项规定，对个人出租住房月收入不超过3万元，2017年底之前可按规定免征增值税。自2019年1月1日起，《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）第四条规定：自然人一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元者免征增值税。

二、房产税

从2008年3月1日起，《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）明确：对个人出租住房不区分用途，按4％的税率征收房产税。

纳税人纳税确有困难，《房产税暂行条例》第六条规定，可由省、自治区、直辖市人民政府定期免征房产税。如《福建省财政厅、福建省税务局关于落实小微企业普惠性税收减免政策的通知》（闽财税〔2019〕5号）规定：2019年至2021年，对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。

三、个人所得税

个人出租住房所得属于财产租赁所得范畴。财产租赁所得是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。适用20%的固定比例税率征收个人所得税。

个人出租住房所得的个人所得税通常按月计征。《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第（四）项规定：“财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。”《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十四条第一款第（二）项规定：“财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。”

对个人出租住房所得适用优惠税率。《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）项规定：“对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”

自2016年5月1日起，《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定：计征房产税的租金收入不含增值税。

四、印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》之税目“财产租赁合同”，范围包括租赁房屋。税率为按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（二）项规定：“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”

五、案例

福建张三出租住房给某单位，2021年1月1日签订房屋租赁合同，期限3年（从2021年1月1日至2023年12月31日），月租金（含税）3 150元，36个月租金总金额（含税）113 400元。合同签订日张三收取本年租金收入37 800元，到办税服务大厅开具增值税普通发票，如何缴税？

月租金（含税）3 150元，月不含税租金收入3000元小于10万元，免征增值税。

缴纳房产税＝37 800÷（1＋5%）×4%×50%＝720（元）。

月应纳个人所得税＝｛［37 800÷12］÷（1＋5%）—800｝×10%＝220（元）。

年应纳个人所得税＝220×12＝2 640（元）。

免征印花税。

共计纳税＝2 640＋720＝3 360（元）。