[房地产税筹72变5]营改增后回迁安置房涉税处理的敏感性分析

视同销售价格越高越好？

——营改增后回迁安置房涉税处理的敏感性分析

汪道平（本文相关测算感谢张春老师的指正） 

一、简化案例

甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地，与国土部门签订的出让合同价格为109，同时根据拍地协议需用20%建造的本项目住宅安置回迁户，企业已全部缴纳并取得国有土地使用权证和土地收据。

项目全部销售并交房，销售80%商品房取得含税销售收入545。住宅总共建造成本为218。

假设整个项目就一期一个业态，成本均摊，且不适用普通住宅20%以下增值率土增税免税优惠。

简化计算起见，不考虑价格单位和成本合理性，暂不考虑增值税、企业所得税、土地增值税预缴或预征情况，不考虑城建税等附加、印花税等其他小额费用。

整盘毛利为(545-218-109)/1.09=200，毛利率为200/500=40%

二、假定条件（政策依据可参考《疑难：营改增后回迁房涉税处理的政策依据》）

1、增值税

适用一般计税方法无偿移交回迁房按照视同销售的相关规定缴纳增值税“拆迁补偿费用”限于货币形式的拆迁补偿费用

2、契税

适用税率3%无偿移交回迁房视同销售作为土地成本，需补交契税

3、土地增值税

无偿移交回迁房按国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定视同销售，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，在计算土地增值税时予以加计扣除

4、企业所得税

无偿移交回迁房视同销售，确认收入实现。发生与取得收入有关的合理支出可在计算应纳税所得额时扣除。（分解为两个行为进行税务处理：一是按照公允价值确认视同销售收入；二是按存回迁房的公允价值计入土地成本）

5、会计处理

参照多数地产公司做法，在回迁安置房移交时（或竣备后）按照同期同类公允价格做账务处理：

（1）借：开发成本——土地征用及拆迁补偿

          　贷：其他应付款——被拆迁人

（2）按照相同价格

借：开发产品

      贷：开发成本

（3）开发商开具票据确认收入（向国土部门交付回迁房）时：

借：其他应付款——被拆迁人

     贷：主营业务收入 

        　应交税金-应交增值税（销项税金）

（4）借：主营业务成本

         　 贷：开发产品

三、参照商品房价格视同销售               

根据以上条件，我们用Excel测算相应税金和利润如下：

需要注意的是，在计算税后净利润和综合税负率时，分母是含视同销售的收入，但从企业角度来说，这一块并未带来实际的现金流（虽然实质上可以按照先销售再作为土地成本来处理，视为有相应收入），因此如果考虑企业现金流，相应净利润和税负为：

四、敏感性分析和结论

我们按成本价（不含土地），成本价（含土地）并以此为基础加成到500%来作为回迁房的销售价格做敏感性分析，可以发现，视同销售价格越高，则土增税越低，净利润越高，当土增税被抵减接近0时（如加成300%），净利润最高，再往后继续做加成，则净利润又开始递减。

原因是，以上假设中土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，也就是回迁房按公允价（或其他价格）视同销售后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，但所得税处理上一进一出刚好相抵为0，而土增税由于有20%加计扣除和10%计算扣除的放大效应，能起到有效抵免土地增值税的作用。但随着土增税抵减效应的降低，而增值税、契税等其他税费则不断增加，并不是视同销售价格越高越好，我们可以通过敏感性分析找到企业净利润最大的点。

此外，回迁房在整个项目中所占比例也可以成为一个敏感性因素，和视同销售价格一起做双因素敏感性分析，这里不再赘述，相关结论有兴趣的读者可以去测算。

当然，以上测算仅是理论上的，因为增值税、土增税、企业所得税对视同销售价格都有明确规定（可参考疑难：房地产增值税、土地增值税、企业所得税对视同销售的规定），各地政策或是土地协议上对于回迁房视同销售价格也都有规定，企业并不可随心所欲筹划，而应在政策允许范围内选择对自己最有利的方式。