不动产预缴税款中的“坑”

朋友发一问题解析：“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地税务机关预缴税款，应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。”

朋友问：姐姐，请教一下，转让不动产选择一般计税，预缴时用征收率换算销售额吗？

我几乎毫不犹豫：答案错了，转让不动产预缴税款时，销售额的不含税换算适用一般计税方法计税的，按照适用税率换算；适用简易计税方法的，按照5%换算。

仔细看题，方觉谬误。同样转让不动产，房地产开发企业和非房地产开发企业在预缴增值税的换算上原来有如此大的不同，山高路远坑深。

列表说明如下：

按照总局公告2016年第14号规定，非房开企业一般纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，按照以下方式计算缴纳增值税，见表2：

至此，对房开企业销售自行开发的房地产项目和非房开企业转让取得或自建的不动产如何预缴增值税已经清清楚楚。非房地产开发企业在销售其取得或自建的不动产计算预缴税款时，不管是一般计税还是简易计税，不管是以全额还是以差额作为预缴税款的计算依据，均以征收率5%进行换算，即其不含税换算均为除以（1＋5%）。