免征土地增值税的6种情形

一、因城市实施规划或国家建设的需要搬迁，纳税人自行转让原房地产。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号第四条）明确：因城市实施规划而搬迁是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁；因国家建设的需要而搬迁是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁。

二、被撤销金融机构用财产清偿债务。《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）规定：免征被撤销金融机构转让不动产、无形资产等应缴纳土地增值税。

三、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％。《土地增值税暂行条例》第八条规定免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条明确：普通标准住宅是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府制定。“普通标准住宅”为解决特定人群的住房，销售价格受到限制，比普通住宅范围小。比如，《江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（苏地税发（1995）103号） 第二条明确，普通标准住宅暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。

普通住宅（房）仅在建筑标准、实际成交价格等方面有限制。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定，中小套型、中低价位普通住房原则上应同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。比如，平均交易价格1万元，实际成交价格1.2万元以内。

四、因国家建设需要依法征收、收回的房地产。《土地增值税暂行条例》第八条规定免征土地增值税。

五、企业改制重组。《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部、税务总局公告2021年第21号）第四条规定，整体改制、企业合并、企业合立、房地产作价入股等暂不征土地增值税。前述行为导致土地使用权、房屋所有转移，本属于征税范围，“暂不征土地增值税”应理解为“免征土地增值税”。

六、个人销售住房。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定：暂免征收土地增值税。