房开企业开发产品用作抵押后是否应征收房产税

在实务中，经常会发生房地产企业将开发产品用作抵押进行融资的行为，那么用于抵押的开发商品房到底应不应当征收房产税呢？

笔者认为不应当征收房产税，具体分析如下：

一、目前税务机关就此问题的答复类型

第一类，将抵押房产认定为“使用”，答复应征收房产税：如厦门、江苏的答复即是将待售商品房用于抵押贷款，属于售出前房地产开发企业已使用的商品房，因此，应按规定征收房产税。

第二类，不认定抵押房产为“使用”，答复不应征收房产税：如安徽、上海、安徽、上海、山东、江西、浙江、辽宁、宁波、珠海、大连等

第三类，建议去基层税务机关认定：如湖北。

二、笔者的观点及分析

笔者认为房屋作为建筑物的一类，天然具有两大基本功能，即房屋的基本功能有物理使用功能和资本（产）功能，据此，笔者就该问题分析如下：

财税地字〔1987〕3号财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

上述第一款的解释首先说明房屋是一种财产，但其强调了两个方面，一方面强调形态上具有“有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）”，对形态的强调是为了表达房屋基本使用功能所呈现的物理状态；另一方面则着重强调房屋 “能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所”，强调的是房屋用途，即使用功能。因此上述第二款对没有房屋形态的独立于房屋之外的建筑物排除在了房产税暂行条例中的房屋之外。

针对上述规定，笔者认为，该解释中对房屋的资本（产）功能，即对房屋的可抵押、可融资、可保值、可增值、可出售、可投资等功能没有做说明、强调和解释，所以就证明该解释中的作为房产税征收标的的房屋，是因使用其物理功能来确定的，而不是使用资本（产）功能来确定的。

因此，笔者认为，《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定中的“ 售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”所谓使用，不应当包含仅用于抵押融资的开发商品房，所以当开发商品房用于抵押融资时，仅仅是指使用了开发商品房资本（产）功能，而不是房屋的物理使用功能，不符合财税地字〔1987〕3号文件中对房产税征税对象“房屋”的定义，所以不应当征收房产税。