对土地增值税制度的总体评价及改革建议

现有土地增值税制度是上世纪90年代按照当时的房地产行业现状制定的，其立法环境与时下新时代中国特色社会主义市场经济环境已大不相同，现阶段我国经济主要面临的问题是如何有效化解系统性金融风险 ，国家正在大力通过减税降费措施进行经济结构调整，作为房地产行业调节经济的重要手段，土地增值税的制度设计必然要符合现实的经济状况，将税收调节经济职能和财政聚集收入职能合理运用，才能在实现我国总体战略目标上发挥应有的作用。

通过前期的宏观政策调整，房地产开发热在一定程度上得到了有效遏制，但是开发企业债务风险随着调控力度加大在不断积聚。因此，在现有土地增值税征管体制下为既确保税收调节适度，又不能使财政收入出现大的波动，并有效实现去库存、降成本、防风险的目标，我们针对以上问题提出以下建议。

一是尽快将集体土地使用权交易纳入土地增值税征收范围，确保市场经济条件下政府调节适度，资源配置公平。

二是将房开企业加计扣除20%费用的优惠政策再进行系统性测算，在住宅与非住宅项目间，在房地产与非房地产行业间进行综合平衡，与降低税率相结合，对加计扣除费用优惠政策分类实施，促进非房地产开发企业资产结构优化，实现与房地产开发企业在非住宅项目上的税负公平。

三是建议对贫困地区住宅项目按经济适用房项目对待，不再预征，或经测算后直接降低征收率不再进行清算，以确保地方财政收入不出现大的波动。

四是全面降低土地增值税税率，促进非住宅项目依市场需求快速流转，促进开发企业资金回笼，在降低债务风险的同时实现税收的同步增长。

五是对清算项目的分摊方法中的“合理性”进行明确，对同一项目中既包含住宅项目又包含非住宅项目的，基于成本投入和收益配比的原则可引入“专有成本”和“共有成本”的概念，基于不规则建筑的实际形态，成本分摊采用按“∑面积×层高”分摊的办法，以便基层操作，公平税负，合理清算。

六是我们建议对开发企业改制为非房地产主营项目时对其非住宅项目也应当享受改制重组优惠政策，以促进开发企业及时适应市场，转换投资项目，将有效资产转移到科技创新项目和其他第三产业上上去，既可有效降低房地产库存，降低企业债务风险，同时可有效促进创新发展战略的实现。