当新租赁准则遇上小型微利企业

问：承租人与出租人签订租赁期为1年的租赁合同，能否简单认定该租赁为短期租赁？

答：根据租赁准则第十五条并参考相关应用指南，租赁期是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间，同时还应包括合理确定承租人将行使续租选择权的期间和不行使终止租赁选择权的期间。在租赁期开始日，企业应当考虑对承租人行使续租选择权或不行使终止租赁选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化。例如，承租人进行或预期进行的重大租赁资产改良在可行使相关选择权时预期能为承租人带来的重大经济利益、租赁资产对承租人运营的重要程度、与终止租赁相关的成本等。

因此，当承租人与出租人签订租赁期为1年的租赁合同时，不能简单认为该租赁的租赁期为1年，而应当基于所有相关事实和情况判断可强制执行合同的期间以及是否存在实质续租、终止等选择权以合理确定租赁期。如果历史上承租人与出租人之间存在逐年续签的惯例，或者承租人与出租人互为关联方，尤其应当谨慎确定租赁期。　

企业在考虑所有相关事实和情况后确定租赁期为1年的，其他会计估计应与此一致。例如，与该租赁相关的租赁资产改良支出、初始直接费用等应当在1年内以直线法或其他系统合理的方法进行摊销。

发布日期:  2021年06月10日

企业的会计想“创造条件” 、构建交易以满足短期的豁免条件。

明明是租赁期较长的合同，故意改为一年一签。合同不写续租期，没有购买选择权，从而理所当然的说，租赁期只能确认一年。如果出租人是关联方，可能互相配合签订租赁合同。

如果出租人不是关联方，则有可能是虚假合同，或者阴阳合同。

会计核算要求 “实质重于形式”因此，财政部的实施问答要求：应当基于所有相关事实和情况判断可强制执行合同的期间以及是否存在实质续租、终止等选择权以合理确定租赁期。如果历史上承租人与出租人之间存在逐年续签的惯例，或者承租人与出租人互为关联方，尤其应当谨慎确定租赁期。

同样，作为注册会计师，提供审计服务时，如果认可企业的短期租赁，不确认使用权资产，也应当考虑排除上述可能，证明已经尽到了职业谨慎。