财务思维的重要性之住房和公寓的对比分析
在购房选择时，大家经常在住房和公寓之间犹豫，不知如何抉择？甚至不知道要考虑的出发点有哪些？本文整理了二者之间的差异、涉税环节的区别，以期对各位抉择时有些许借鉴意义!
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根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号）第十二条的规定，我国土地使用权出让的最高年限一般分为四十年、五十年和七十年。四十年是商业、旅游和娱乐用地，五十年是工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或其他用地，七十年是居住用地。本文所阐述的住房是居住用地上建造的住所，公寓是指工业或商业用地上建造额住所。
一、住房和公寓之间的区别
1、土地使用年限
住房的使用权限一般为70年；公寓的使用权限根据所处地块的用地类别，一般是40至50年。
2、落户政策
一般住房满足当地的一些条件可以落户，公寓不能落户。
3、限购限贷政策
一般住房受房地产政策调控限购并限贷，需摇号等；而公寓则不受此限制。
4、贷款政策
二者的首付比例、贷款方式、贷款年限、利率不尽相同。一般住房首付取决于是否首套和地方贷款政策约束，可以使用公积金贷款或混合贷款，贷款年限可以计算到退休年龄，但最长不超过30年，贷款利率可能会有折扣或低上浮；而公寓一般为50%首付，仅可使用商业贷款，贷款年限最长10年，利率在基准利率基础上上浮比例高于住房。
5、水电费标准
住房属于民用住房，水电费按照民用水电峰谷值标准来收取；公寓一般是按照商业用水、用电的标准来收取的。
6、其他
住房一般可以使用燃气和其他明火，而公寓不可使用明火，另外住房的物业费要远低于公寓。根据《住房建筑设计规范》的相关规定，住房须满足日照、采光条件等相关条件，而公寓无此规定，一般市场上的公寓卫生间和厨房都没有窗户，采光条件不好。
二、新房交易环节的税费对比
（一）契税
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税〔2016〕43号）计征契税的成交价格不含增值税。
1、住房
根据《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定：1）对于面积为90平米及以下的，减按1%征收契税；2）对于家庭唯一住房面积为90平米以上的，减按1.5%征收契税；3）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
特别提醒注意的是，北京、上海、广州、深圳市不适用个人购买家庭第二套及改善性住房的税收优惠政策。
2、公寓
《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。浙江省实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法规定浙江契税适用税率为3%。
3、小结
（二）公共维修基金
住房和公寓统一按照《住房专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）规定，依据建筑面积乘以一定的标准交存住房专项维修资金。
三、二手房交易环节的税费对比
（一）住房
1、卖家
（1）土地增值税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（2）个人所得税
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，一般有两种方式缴纳个人所得税。据实缴纳采取（实际成交价格-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）*20%，当未提供未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，采取核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（1%-3%）核定应纳个人所得税额。
另外对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（3）增值税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：除北上广深一线城市外，1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
北上广深单独适用：1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
（4）附加税
《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
2、买家
在二手房交易过程中，和新房交易的契税是一致的，交存的专项维修基金随同过户。
（二）公寓
1、卖家
（1）土地增值税
按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 (国家税务总局公告2016年第70号)的规定，当卖家可以提供购房依据时，土地增值税=[转让收入－发票所载价税合计金额*（购买年度至转让年度每年加计5%）－有关税金]×适用税率
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）的规定，土地增值税=[转让收入－房屋及建筑物的评估价格－取得土地使用权所支付的地价款-有关税金]×适用税率
根据《浙江省台州市地方税务局关于个人转让房产有关税收征管意见的通知》（台地税政发〔2006〕31号）的规定，对个人销售非普通住房而又无法准确结算的，按0.5%-1%核定征收，市本级（包括三区）适用1%，各县（市）可根据当地情况经过测算后在0.5%-1%选择确定；对个人销售非住房类房产而又无法准确结算的，按1%核定征收。
（2）个人所得税：同住房，但不适用5年免税规定。
（3）增值税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（4）附加税：同住房
2、买家：同住房。
（三）小结
在房产交易环节，一般有三个潜规则：1）核定的税收低于据实计算的税收；2）交易的税费由买家承担；3）住房适用各种税收优惠，公寓基本没有此规定。通过上述的分析，我们一般认为涉税事项如下表：
四、住房和公寓的收益对比分析
在选择住房和公寓的时候，首先需要考虑的是定性问题，这个已经在本文的第一部分做阐述，在不考虑定性问题时，我们第二步则需要考虑定量问题，即保值增值能力，包含持有和出售两个环节。
在持有环节主要的指标为租金，出售环节主要考虑售价，中间的成本主要为税收交易成本、利息成本、水电物业杂费，根据上述大致的判定做一个净现值对比，可得出两种商品房的保值增值强弱，据此判断如何选择。另外特别提请注意的是房产税，由于实务中存在各种问题，本文不再赘述。
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