自然人出租不动产常见涉税问题探讨(四)--以杭州市区为例

十、其他问题

1、委托出租和转租不动产

自然人可以通过和房屋中介、住房租赁企业等单位建立委托出租或者转租关系：

（1）以委托人自然人自己的名义出租的代办模式

为方便出租不动产的自然人及时向承租方开具发票，提高承租方取得增值税发票的比例，同时减轻租赁双方负担，《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》（国家税务总局公告2017年第30号）明确个人可委托房屋中介、住房租赁企业等单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。

此处需要特别注意的是，在这种模式之下，房屋中介、住房租赁企业等单位仅仅是一种代办理行为，本身不是租赁合同的合同主体，租赁环节的纳税义务人是自然人。针对代办行为只是一个中介辅助行为，根据收取的手续费开具发票并缴纳增值税。

（2）以受托人中介等名义出租的转租行为

在此种模式下，三者之间包含两层租赁关系：一是自然人和房屋中介、住房租赁企业之间，二是房租中介、房租租赁企业和承租人之间。从整个过程看，就是房屋中介、住房租赁企业承租了自然人的不动产，再转租给实际承租人。发票开具也是房租中介、住房租赁单位开具给实际承租人。承租人在租赁时，一定要注意对方是否有租赁权，避免引起不必要的纠纷。

2、开票主体

自然人出租不动产的时候，有时出于便捷或节省税收等考虑，会让其名下的（一般是作为实控人）公司代开具发票。对于承租人而言，为了确保票据规范，可以税前扣除或抵扣进项税额，一般要求合同出租方和发票主体一致，且需要保证出租方有权利进行转租，如授权转租协议等，避免因非法代开发票引起的涉税风险。

3、未获得产权证的出租行为

在实务中，可能存在自然人实际控制的不动产暂时未获得产权证或无法获得产权证的情况。《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同强调转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。另最高院关于《城镇房屋租赁合同解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于无产权证应区别不同的情况予以考虑：

（1）违章建筑

如建设的工程未取得规划许可证，性质上属于违法建筑，对于违法建筑而签订的合同，因违反效力性强制性规定而无效。

（2）办理中的产权证

如预售商品房的购房者在签订了《商品房屋买卖合同》以后，房屋标的已然确定，可以对外签订租赁合同。出租人未取得产权证的不动产出租，在出租人为房产合法占有的情况下，虽出租人未获得房产证，但仍有权出租房屋。

（3）部分有证部分无证的情形

实务中会存在混合形态的租赁物，部分有产权证，部分由于违章加盖等原因未获得产权证，租赁效力应当分别对待。

目前我国行政机关各司其职，税务机关没有权力判定其是否违法，按照税收法定的原则，自然人出租上述不动产，无论租赁行为是否违法，只要相关交易符合税收法规规定的征税要件，就应当对相关当事方的行为按照现行税法规定进行征税，即对出租人按照出租不动产进行照章征税。对于部分有证或者非违章等原因的租赁合同属于有效合同，承租方按照自然人申请代开的票据税前扣除。对于违章建筑等原因的无效租赁，租赁合同无效并不等于租赁事实不存在，也不等于导致租赁支出不真实，不必然导致不得税前扣除，即若属于和企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。但由于违章建筑等而使得承租人被行政处罚，依据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令2007年第63号）在计算应纳税所得额时，罚金、罚款和被没收财物的损失不得扣除。因此，作为承租人而言，应避免承租违章建筑，或通过合同条款将可能产生的经济（含涉税损失）尽可能的转嫁给出租方。