房地产增值税开票申报处理重要提醒

最近不知道怎么回事，不少朋友咨询一些老问题。

比如今天就有人问房地产开发企业销售未完工产品预收款的开票问题。

前一段有个朋友说，他们公司收到未完工项目预收款，开的是3%的普通发票。今天有个朋友干脆说他是开的5%的普通发票，然后就不知道怎么在申报表上做处理了。

今天阿莲就这个问题梳理了一下，与朋友们分享。

关于房地产开发企业收到未完工产品收到的预收款，开具什么样的发票，早在2016年国家税务总局就在《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告 》（国家税务总局公告2016年第53号 ）第九条的第十一款明确：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

简单地说，就是房地产开发企业销售未完工产品，收到的预收款，应该在增值税开票系统里，选择发票编码为“未发生销售行为不征税项目”中的602“销售自行开发的房地产项目预收款”。开具出来的发票上不显示税率，显示的是“不征税”，票面也不显示税额这样的发票。

具体的开票及申报处理是：

第一步：在纳税申报时，先按照当期实际收到的预收款，填写《增值税预缴税款表》，到主管税务机关的办税服务厅，办理税款的预缴入库。

第二步：在申报当期增值税时，这部分不征税开票数据，不在《增值税纳税申报表》上显示。（有企业反映说，因为现在开票系统的数据是自动带到申报表上的，显示在增值税申报表的“免税销售额”一栏内。）如果是这样的话，直接将该“免税销售”修改为0后保存，票表比对不通过时，申请主管税务机关的申报异常处理岗，开具“白名单”处理。

莲税观特别提醒：

目前的增值税申报系统对该部分不开票金额，系统自动带入到“免税销售额”，是不适当的。

害怕票表比对不通过，有的办税人员将错就错，直接按照免税保存。然后按照系统提示，又填写了《增值税免税申报明细表》，然后保存、上报。

有的办税人员先将该数据修改填报在应税销售额栏，然后在该栏对应的“未开票收入”一列，用负数冲回后，保存上报。

这样的处理都是错误的！

正确的方法，应该是找主管税务机关，通过开通“白名单”来强制通过。

第三步：在项目完工，房屋交付业主后，增值税纳税义务实现，再开具征收率5%或者税率11%的增值税普通发票或者专用发票。

将实际实现的应税销售额填写在在《增值税纳税申报表》的“应税销售额”相关栏次内，并计算当期应纳税款。

第四步：抵减已经预缴的税款，填写增值税纳税申报表的附列资料（四）的第4栏“销售不动产预征缴纳税款”栏次。

这里有个问题，莲税观还需要提醒一下：不同项目已经预缴的增值税，能不能相互抵缴？有人说了，可以。因为不管是那个项目的，总之是预缴的，就能抵。

莲税观提醒：

说法虽然是对的。但是，如果一个未完工项目预缴的税款，被已经完工的项目抵减了，那么，未完工项目的应预缴税额，是不是没有预缴够呢？是不是还需要再预缴一次呢？想一想这个道理，干脆直接在纳税申报附列资料（四）（税额抵减情况表）里，抵减完工项目应抵减的那部分得了。先抵了再预缴，不是自找自找麻烦嘛。

有朋友会问，我们在开具征税发票前，是不是需要先将已经开具的不征税普通发票红冲处理啊？

不需要。不征税发票其实就相当于一个收款凭证而已，没有产生应税销售额，所以不需要后期再冲回。

还有朋友会问，那我们以前收到预收款，没有按照规定开具不征税发票，而是开的3%或者5%的应税发票，该怎么处理呢？

正确的处理方法，应该是先将以上开具错误的“应税发票”冲回，然后再开一张正确的“不征税发票”。

但是，如果你开的是3%的应税发票，莲税观认为，虽然发票开错了，但是税款没有少缴。虽然是本应该按照“预缴”性质缴纳的税款，你按照“应缴”入库了。如果不想麻烦，就先不要管它了，等到房屋完工交付时，先把这份错误的3%的应税发票冲回，然后再开具一份正确的5%或者11%的发票即可。

房地产开发企业的会计和税收的处理比较特殊。因此在发票的开具、增值税纳税申报、企业所得税纳税申报方面，容易出现错误。